עמוד פרטי סעיף ישיבה

מספר סעיף: 6
פרטי סעיף: בקשה להיתר 20170575 פרטי הסעיף

מבקש / יזם:	אסולין אלישמע ונטלי
כתובת:	רחוב רבי יונתן בן עוזיאל 71 ד 7, רחוב רבי יונתן בן עוזיאל 71 ד 9
נתוני מקרקעין:	גוש: 5758, חלקה: 48, תוכנית: גז/6/195
מהות / מטרת דיון:	תוספת חדרים ומחסן ופרגולה בקומה ג' ותוספת מרפסות בקומה ד'
החלטה:	התנגדויות שהוגשו מתייחסות לשני בקשות שונות (מס' 20170575 ו- 20170393) של אותו מבקש. לכן חלק מהטענות שייכות לבקשה המקבילה. לנוחות הדיון צורפו כל הטענות והתקיים דיון משותף בבקשות הנ"ל. 1. א. לדחות את הטענה בגין בניה על גבי גג משותף ללא הסכמת הבעלים המהווה פגיעה בזכויות הקנייניות של המתנגדים מהנימוק כי אכן בעל זכויות בנכס משותף אינו מחוייב לאפשר בנייה על שטח שבבעלותו וכמופיע בסימן ג' סעיף 62 לחוק המקרקעין, אך מנגד על פי סעיף 72ב בסימן ג'1 מצויין כי על אף הוראות סעיף 62, בעלי 3 רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף רשאים להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה - לבקשה קיימות הסכמות שכנים ע"פ דרישות החוק. ב. לדחות את הטענה בגין קירוי והצבת עמודים במרפסת של המתנגד (מש' ארזי) מהנימוק כי בתוכנית המצורפת לא קיים תכנון להצבת עמודים על גבי מרפסת המתנגד. יחד עם זאת העורך נדרש להציג תמונת מצב קיים בהגשה ולציין מיקום מרפסת של המתנגד. ג. לדחות את הטענה בגין בעלות משותפת בגג המצריכה את הסכמת כלל הבעלים מהנימוק המצויין בסעיף א'. ד. לדחות את הטענה בגין אי התאמה בין הבקשה (חדר ומחסן) לבנייה בפועל (2 חדרים), מהנימוק כי התכנון המוצע עומד בדרישות התכנית אל/15/195 ובהתאם לסך הזכויות הקיימות למבקש. ה. לדחות את הטענה בגין אי העברת מידע למבקשים למרות פניות רבות ראה הערה ז'. ו. לדחות את הטענה בגין העברת מערכות למיקום שונה בגג ללא הסכמת המתנגדים מהנימוק כי בסמכות הוועדה לדון בנושאים תיכנוניים הכוללים מתן פתרון להעברת דודי שמש למיקום תקני, ראה הערה י'. ז. לדחות את הטענה בגין אי זימון המתנגדים לאסיפה ואי המצאת מידע והחלטת יתר הבעלים בנוגע לבקשה, מהנימוק כי המצאת המידע בנוגע לבקשה הנ"ל נעשית על פי דרישות החוק בפרסומים בעיתונים, במודעות ובמכתבים אישיים שנשלחים לבעלי הזכויות. ככל שהוראות אלו בוצעו (בתאריך 30.8.17 נשלחו אגרות לשליחת מכתבי הקלות), הרי שתהליך הטיפול בבקשה עומד בדרישות חוק התו"ב לביצוע פרסום לבעלי הזכויות בנכס. בנוסף, באתר העירייה מופיעה התוכנית המוצעת לכל דורש. ח. לדחות את הטענה בגין גריעת זכויות בניה של יתר הבעלים מהנימוק כי בחוק המקרקעין סימן ג' סעיף 71ב (ב) מצויין כי פגיעה בזכויות בניה תיחשב באופן יחסי של כל בעל דירה לזכויותיו. באופן גורף על פי תב"ע אל/15/195 בכל יח"ד בקומת ביניים באלעד מוקנות זכויות בניה בשטח של 25 מ"ר כשטח עיקרי + 5 מ"ר כשטח שרות. בניה על הגג אינה גורעת מזכויות המתנגד להגיש בקשה להיתר לבנייה על מלוא השטחים העומדים לו על פי חוק ובכפוף למגבלות תכנון וההנחיות המרחביות בהתאם למיקום דירתו. ט. לדחות את הטענה על פי ציטוט כב' השופט א' רובינשטיין כי שימוש בזכויות בניה ללא תימוכין קניינים עלולה להביא לדיוני סרק ולעידוד בניה בלתי חוקית, מהנימוק כי בקשה להיתר מגיע לדיון בועדה רק לאחר השלמת כל התנאים המאפשרים הגשה תקינה. בנוסף אין מקום במקרה זה ליצירת זיקה בין פסיקת כב' השופט לטענה לדיוני סרק מכיון שבידי המבקש תימוכין קניינים המצדיקים הגשת בקשה כזו ודיון בה. י. לדחות את הטענה בגין ניצול חלק עיקרי בגג - מבלי ליתן פתרון תכנוני - המונע שימוש ביתרת הגג לטובת יתר הבעלים, מהנימוק כי בבקשה להיתר שהוגשה לוועדה קיימים פתרונות לדוודים של כלל הדיירים. זאת ועוד, גג המבקש בבנייה החדשה ועל פי התכנון שהוגש נותן פתרון לשטחי הגג המשותף החסרים. יא. לדחות את הטענה בגין חריגה מזכויות הבניה מהנימוק כי בדירת גג ע"פ תב"ע אל/15/195 קיימות זכויות נוספות של 25 מ"ר הניתנים לניצול בקומת הגג בנוסף ל-25 מ"ר במפלס הדירה + 10 מ"ר שטח שרות. בהקלה ניתן לנייד שטחים מקומת הדירה למפלס הגג. וכך אכן נעשה. 2. לאשר את הבקשה בתנאים: א. לאשר את ההקלה לחישוב שטח ממ"ד מחדש על פי תקנות הג"א מהנימוק כי חישוב ממ"ד מחדש מנצל את הזכויות המוקנות על פי התקנות החדשות. ב. לאשר את ההקלה להגדלת גובה חלון מחסן מ-40 ס"מ ל-60 ס"מ מהנימוק כי הגדלת החלון אינה משנה את אופי וחזות הבנין. ג. לאשר את ההקלה מכוח סעיף 2 (2) להוראות סטייה ניכרת לבניה בשינוי מסעיף 14.1.1 ג בתוכנית אל/15/195 לבניה שלא באגף שלם מהנימוק שהאופי הייחודי של העיר אינו מאפשר בניה באגף שלם ולכן ההקלה מאפשרת את הגמישות למבקש להקים את הבניה באופן פרטני, אם זאת הבקשה כוללת את תכנון האגף במלואו כדי להבטיח מיצוי זכויות מקסימלי לכל האגף. ד. תיקונים טכניים וגרפיים בתאום עם מח' רישוי בניה. ה. בכפוף להערות בדיקה וגיליון דרישות. נוכחים : אבי שטרן , אבי דיין , אברהם בורכוב , שי נתן - מאושר פה אחד.